今天上午开会，讨论商铺项目交易的问题，其中一个问题是次承租人是否享有优先购买权。关于这个问题，法律并没有明确规定。于是，我那“把问题弄明白”的习惯促使我抽空做了简单检索，发现正反两方面的意见都有。但就上海市而言，检索到的几个判决都认为，次承租人没有优先购买权。把检索的结果分享给大家：
一、认为次承租人享有优先购买权的意见：
1、北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》京高法发﹝﹞号
30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？
承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。
2、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（）
第十九条 承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。
备注：下文淮安中院年判决中明确排除该意见的适用。
二、认为次承租人不享有优先购买权的意见：
1、上海一中院：（）沪一中民二（民）终字第号民事判决书
上海一中院认为：本案的唯一争议焦点为次承租人是否具有优先购买权。上诉人石某对这一法律适用问题坚持认为次承租人属承租人范畴，应享有该法定权利。
优先购买权系基于房屋租赁合同关系产生的法定合同权利（但双方可以约定排除适用），应该指出，该权利系房屋租赁合同权利、义务之一，属债权范畴，通常情况，不具备对世的物权效力。本案A公司系将标的房屋出租给案外人上海七宝商城农副产品综合交易市场经营管理有限公司，后者因经营需要将承租房屋再行出租与他人，其中一部租与本案上诉人。即石某并非A公司租赁关系之当事人，就租赁合同关系而言，其不具备租约项下的合同权利，依法当然也包含本案之优先购买权。
次之，正如上诉人上诉指出，其主张的优先购买权范围系其承租第一承租人的房屋，系A公司打包出售的房屋之一部分，设若上诉主张成立，即次承租关系直接限制了主承租关系的权利义务行使。石某始终未能举证证明，本案合同关系项下，A公司存在此特别约定义务，而法律亦未规定在平等交易的租赁关系中，出租人有此义务，上诉人亦未能证明本案租约存在特定的社会利益或当事人的合法利益需要额外保护。
其三、上诉人作为次承租人实际承租标的房屋进行经营活动，但该承租行为显然晚于A公司之出租合同，通常情况下，后者在法律上不存在了解上诉人租约可能成立的义务，即A公司依据出租合同获得的租金中并不包含承担合同关系外义务的对价，实际上诉人对此也未能举证。在无法律规定条件下，作为一个普通经营主体，A公司通常不能也没有义务预知额外义务负担，要求其承担次承租人的优先购买相关义务，超出了合理预期范畴。
2、上海宝山法院：（）宝民三（民）初字第号民事判决书
宝山法院认为：本案争议在于原告作为次承租人是否享有优先购买权。从优先购买权创设的基础法律关系来看系基于租赁合同，故该权利的主体及主张的对象应当限于租赁合同的相关当事人，次承租人与房屋出卖人之间未建立租赁合同关系，自然无产生优先购买权的基础。因此，原告主张优先购买权，并提出损害赔偿之诉请，无充分法律依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。
3、上海长宁法院：（）长民三（民）初字第号民事判决书
长宁法院认为：我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，从合同关系看，天诚公司是出租人，长宁文峰公司是承租人，祺荣公司是次承租人，祺荣公司主张承租人的优先购买权及于次承租人，于法无据。
4、淮安中院：（）苏08民终号民事判决书
淮安中院认为：在房屋租赁关系中，承租人享有优先购买权法律有明确规定，但在转租的情况下，次承租人是否享有此权利，我国法律并没有明确的规定。如前文所述，优先购买权是为了维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用功能，法律拟制的设定在租赁物上的一种负担。转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物以本人的名义出租给次承租人。转租合同的当事人是承租人和次承租人，次承租人并未从出租人处取得租赁权，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。故施慎波以次承租人的身份主张其具有优先购买权，本院不予支持。对于施慎波主张的应当依据省高院《房屋租赁意见》的理由，本院认为，民事裁判应当引用法律、法律解释或司法解释，对应当适用的地方性法规、自治条例和单行条例、国务院或者国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章，可以直接引用。且省高院《房屋租赁意见》系年12月公布，而最高院《房屋租赁解释》于年6月颁布。故对施慎波这一理由不予采信。
5、东莞中院：（）粤19民终号民事判决书
东莞中院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的出租人和承租人，理应理解为一个租赁合同关系中的合同当事人，不包括次承租人。转租合同的当事人是承租人和次承租人，次承租人与出租人之间并无租赁合同关系，次承租人并未从出租人处取得租赁权，出租人亦未从次承租人处收取租金获取收益，次承租人不能以此享有优先购买权。黄凤珍主张优先购买权损失没有依据，本院不予支持。
6、宜春中院：（）宜中民四终字第64号民事判决书
宜春中院认为：关于上诉人李彩红能否对上诉人人保投资控股公司主张优先购买权损失的问题。首先，根据一审查明的事实，本案争议的万载县康乐街道阳乐大道18、19、20号店面，实际产权人系人保投资控股公司，上诉人李彩红虽然与被上诉人人保财险万载支公司就上述店面签订了租赁协议，但对产权人人保投资控股公司而言，李彩红属于次承租人身份，而我国法律并没有次承租人享有优先购买权的规定，上诉人李彩红作为承租人，在与被上诉人人保财险万载支公司签订租赁协议的过程中没有要求查看租赁物的产权证明，也没有提供证据证明上诉人人保投资控股公司明知其与被上诉人人保财险万载支公司之间存在租赁合同关系。因此，对其提出的优先购买权损失，依法不予支持。
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